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Las presiones provocadas por el covid mantienen elevados los precios de la vivienda en Estados Unidos en 2022

Varios factores podrían mantener la tendencia alcista de los precios de la vivienda en Estados Unidos este año. Los tipos hipotecarios siguen estando bajos, lo que, junto al éxodo de las zonas urbanas tras la pandemia y los modelos de negocio de trabajo desde casa, continúa favoreciendo la demanda. Por otro lado, la oferta de viviendas ha caído a un valor inferior a dos meses. Todo ello podría afectar a la inflación estadounidense y, posiblemente, a la política monetaria del país.  

Según los últimos datos (véase gráfico 1), los precios de la vivienda en Estados Unidos subieron un 20% interanual, respaldados por unos tipos hipotecarios todavía reducidos (hasta hace poco), una fuerte demanda y una reducción de la oferta de las viviendas a la venta.  Todo ello afecta a la inflación. La vivienda, incluidos los alquileres, representa casi una tercera parte de la cesta del IPC y un 40% del IPC subyacente [1], por lo que hasta los incrementos más leves en los precios de la vivienda y los alquileres pueden tener importantes efectos en la inflación general.

Source: Zillow Research; June 2022

Las tasas de originación de las hipotecas se sitúan en torno a 220 puntos básicos sobre los mínimos registrados en 2020 y 2021. No obstante, aún están en torno al 5,20%, por lo que siguen siendo bajas en comparación con las tasas registradas en los últimos 40 o 50 años [2].

La fuerte demanda actual se deriva de las tendencias posteriores a la pandemia: la gente busca zonas con menor densidad de población y, para ello, tiende a salir de las zonas urbanas.

Además, muchas empresas están adoptando modelos híbridos que permiten a sus empleados trabajar desde casa entre un 20% y un 50% del tiempo, y en algunos casos incluso más. Por otro lado, tras la pandemia, los propietarios de viviendas necesitan más espacio, ya que las familias pasan más tiempo en casa trabajando o estudiando.

Ya hace tiempo que desapareció el fenómeno de los hipotecados endeudados por un valor superior al de sus casas que durante la crisis financiera mundial se vieron obligados a vender sus viviendas. El inventario de viviendas en venta alcanzó un nivel máximo de doce meses de oferta en 2011, pero más recientemente, dicha oferta ha caído a un valor inferior a dos meses. El número de viviendas a la venta ha caído por debajo de un millón por primera vez en veinte años.

La solidez del empleo y de la situación financiera de las familias favorecen una tasa reducida de morosidad hipotecaria

La tasa de desempleo pospandemia se sitúa en el 3,6%, próxima al nivel más bajo de los últimos 50 años. La participación en el mercado laboral estadounidense ha ido creciendo y los salarios han aumentado al ritmo más rápido en muchos años.

Los balances de los consumidores son favorables, en términos generales, y todo aquel que desee trabajar, puede hacerlo. El precio de la vivienda ha aumentado a un ritmo constante. Así, son pocos los prestatarios que presentan un patrimonio hipotecario negativo, en el que el valor de su hipoteca supera el valor de su vivienda.

La morosidad de las hipotecas ha tendido a la baja y se sitúa próxima a los niveles prepandémicos para los prestatarios de Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) y Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) (véase gráfico 2). La morosidad de los prestatarios multifamilia de Fannie Mae y Freddie Mac es baja, ya que los fundamentales de los alquileres de apartamentos también se muestran sólidos.

Source: FRED economic data; June 2022

Perspectivas positivas para los fundamentales del crédito residencial estadounidense

En términos generales, los prestatarios trabajan y están disfrutando de un crecimiento de sus rentas y de una importante revalorización del precio de la vivienda.

Un elevado porcentaje de prestatarios ha aprovechado los bajos tipos de interés de los últimos dos años y ha conseguido financiación a tipo fijo a 30 años.

La oferta de nueva vivienda ha tardado en llegar, como consecuencia del complicado entorno normativo, la escasez de mano de obra y los problemas en las cadenas de suministro de los materiales de construcción, lo que ha provocado un desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas. Pensamos que los precios de la vivienda van a seguir creciendo en 2022, pero no a un ritmo del 20% como el que hemos visto en los últimos dos años.

La capacidad para adquirir una vivienda se está complicando, ya que los precios han aumentado más rápido que las rentas y los tipos hipotecarios han subido con fuerza este año. En nuestra opinión, esta situación ralentizará el ritmo de revalorización de los precios de la vivienda, pero no invertirá la tendencia.

Otro de los impactos que está teniendo es un efecto de «bloqueo» (lock-in) relacionado con las amortizaciones anticipadas. Con la subida de los tipos de interés, menos del 2% del universo hipotecario cuenta con un incentivo económico para refinanciarse [3].

En nuestra opinión, la actividad de refinanciación en efectivo podría reducirse en gran medida, ya que los prestatarios no querrán renunciar a sus reducidos tipos hipotecarios para extraer valor de su vivienda. En cambio, los prestatarios podrían recurrir a líneas de crédito, dejando intactos sus préstamos hipotecarios originales.

Los prestatarios también tendrán más dificultades para mudarse, ya que las hipotecas no son transferibles. Una mudanza significaría renunciar a una atractiva financiación a bajo coste.

En consecuencia, las amortizaciones anticipadas podrían ralentizarse más de lo esperado. En concreto, las hipotecas con cupón bajo que solo pagan intereses permiten aprovechar este efecto de «bloqueo».

En un entorno de subida de tipos, los bonos de titulización hipotecaria tienden a superar a otras clases de activos de renta fija gracias a su duración más corta y a las ventajas que traen consigo la ralentización del pago adelantado y la reducción de la oferta.

A diferencia de la deuda corporativa o los títulos del Tesoro, los MBS son activos amortizables con flujos de efectivo mensuales. Los inversores reciben un pago mensual de intereses, así como reembolsos de capital programados y no programados. Estos flujos de efectivo ofrecen a los inversores en bonos de titulización hipotecaria la oportunidad de reinvertir de forma continua el capital cuando los tipos suben. Esta es una diferencia importante con respecto a la deuda corporativa o los títulos del Tesoro.

Referencias

[1] Nota: de media, la vivienda representa el 16% del PCE general y el 18% del PCE subyacente; el índice de gastos en consumo personal o PCE es la medida de inflación más seguida por la Reserva Federal de Estados Unidos; fuente: Housing Prices and Inflation | The White House, data on personal consumption expenditures (PCE) by type of product  

[2] Tipo fijo hipotecario a 30 años, a fecha de 9 de junio. Fuente: Tipos hipotecarios – Freddie Mac  

[3] According to the Morgan Stanley Truly Refinanceable index

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